Bezahlbares Wohnen und Faire Mieten sind in diesem Bundestagswahlkampf leider kein wichtiges Anliegen der großen demokratischen Parteien. Das ist bitter, denn wir brauchen dringend eine umfassende Mietrechtsnovelle. Zur Mietpreisbremse! Und: zum Mietspiegel!

Anlässlich neuer Erkenntnisse durch das Bundesinstitut für Bau,- Stadt-, und Raumforschung hat der Weser Kurier heute Forderungen der Bau- und Mieterlobby thematisiert. Grund genug für mich, dieses Blogspot nochmal aufzurufen.

Faire Mieten? Von wegen! 

Wohnen wird immer teuer. Vielerorts wird mit Wohnungen spekuliert. Wohnen ist längst zur Ware geworden. Und damit zur zentralen sozialen Frage. In der Stadt Bremen herrscht Wohnungsnot, d.h., für die Bevölkerung steht nicht ausreichend bezahlbarer Wohnraum zu Verfügung.

In Bremen steigen die Mieten immer mehr. Beispiel: In der Neustadt und im Viertel werden bis zu 9 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete verlangt, in Findorff sind die Mieten hochgeschnellt, auf ca. 8,30 Euro.  Noch höher liegen die Kaltmieten  bei Neubauten. Und das hat Konsequenzen.

Eigentlich dürften nicht mehr als 30% des Nettoeinkommens für die Kaltmiete draufgehen. Eigentlich. Mittlerweile sind es aber 40-60% des Netteinkommens, die Menschen für ihre Wohnung bezahlen müssen.  Das belegen unter anderen das Statistischen Bundesamt und Studien der Arbeitnehmerkammer Bremen.

Dadurch bleibt weniger Geld im Portemonnaie. Eine Armutsfalle. Denn Geld ist nun mal notwendig, um am gesellschaftlichen Leben teilnehmen zu können.

Die Mietpreisbremse bremst nicht.

Im April 2015 kam die lang erhoffte Mietrechtsnovelle (MietNovG). Kern dieser war die Mietpreisbremse. Mit ihr verband sich die große Hoffnung, dass die Mieten bei Mieterwechsel nicht weiter ansteigen. Sie also mietpreisdämpfend wirkt.

Im „angespannten Wohnungsmarkt“ ist die Mietpreisbremse auch für die Stadt Bremen gültig. Dies geschah mittels einer kommunalen Verordnung, für den Zeitraum 01. Dezember 2015 bis 30. Dezember 2020.

Sie besagt, dass die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10% Prozent übersteigen darf (§556d BGB). Doch anstatt die Mieten abzudämpfen, bewirkt die Mietpreisbremse, dass die Mieten ansteigen.

Wie ist das möglich?

1. Vor der Einführung der Mietpreisbremse wurden die Mietpreise noch mal deutlich erhöht.
2. Die Mietpreise sind nicht transparent. Mieter*innen wissen meistens nicht, was die Wohnung vorher gekostet hat. Und weil der Wohnraum knapp ist, nehmen viele Mieter*innen die Wohnung ohne den vorherigen Mietpreis zu wissen. Der Vermieter ist bisher nicht verpflichtet, die vorherige Miete bekannt zu machen.
3. Mietwohnungen sind ein gutes Anlageprodukt für Spekulanten. Studien zufolge zahlt fast jeder zweite Mieter zu viel Miete.
4. Es gibt zu viele Schlupflöcher im novellierten Gesetz. Zum Beispiel werden von der Mietpreisbremse „umfassende Modernisierungen“, möblierte Wohnungen, Neubauwohnungen und die Wohnungen ausgenommen, die mehr als 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete kosten.
5. Bei überteuerten Mieten muss der Mieter dem Vermieter erst eine Rüge erteilen, bevor dieser die vorher zu viel verlangte Miete zurück zahlen muss. Viele Mieter scheuen diesen Weg und nehmen lieber in Kauf, viel zu viel zu zahlen.
6. Neben der Mietpreisbremse sorgen auch Mieterhöhungen in bestehenden Verträgen für einen Mietenanstieg (Bestandsmieten). Zur Begrenzung dafür gibt es seit dem 01. September 2014 in Bremen die Kappungsgrenze. Diese Regelung besagt, dass ein Vermieter nur alle drei Jahre die Miete um bis zu 15% der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen darf.
7. Bei der Festlegung jedoch, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete sein darf, fließen die Mieten der letzten vier Jahre und die der Neubauten mit ein. Damit wirken sie als Preistreiber bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
8. Auch die „Modernisierungsumlage“ treibt die Mietpreise nach oben. Der Vermieter darf die Kosten nach einer Modernisierung bis zu 11% auf die Miete umlegen.

Eine neue Mietrechtsnovelle muss her! 

1. Die gerade genannten Schlupflöcher müssen abgeschafft werden, um die Mietpreisbremse zu einem wirksamen Instrument zu machen.
2. Die Mieterrechte müssen gestärkt werden. Nicht der Mieter muss nachweisen, dass er zu hohe Miete bezahlt. Stattdessen muss der Eigentümer verpflichtet werden, Auskunft über die Höhe der letzten Miete zu geben.
3.  Der Zeitraum für die Gültigkeit einer Mietpreisbremse ist auf mindestens 10 Jahre zu erweitern.
4. Ein Mietspiegel muss her. Für Bremen. Er wird für eine erfolgreiche Durchsetzung der Mietpreisbremse als auch für die Kappungsgrenze benötigt.

Allerdings macht dieser nur unter der Voraussetzung Sinn, wenn für die Bemessungsgrundlage der Vergleichszeitraum geändert wird. Entscheidend ist dabei, dass alle Mietwohnungen in die Datengrundlage einfließen.

Bisher werden nur die Mieten der vergangenen vier Jahre berücksichtigt. Ebenso die Mieten der aktuell auf dem Markt zur Verfügung stehenden Wohnungen. Billigere Mieten werden nicht erfasst. Das ist ein Grund, warum Mietspiegel als Mietpreistreiber gelten.

Es fehlen also die Wohnungen, in denen Mieter schon über viele Jahre leben. Werden in den Vergleichszeitraum mindestens die Mieten der letzten 10 Jahre zu Grunde gelegt, könnte ein qualifizierter Mietspiegel tatsächlich helfen, um Mietpreisbremse und Kappungsgrenze umzusetzen.

Qualifizierte Mietspiegel zu erstellen, kostet viel Geld. Das viele klamme Kommunen nicht haben. Wie auch Bremen. Der Bund muss zukünftig daher bei der Erstellung dieser Mietspiegel mit Zuschüssen für diese Kommunen einspringen. Dies könnte er via Städtebauförderung tun.

5. Die Modernisierungsumlage muss deutlich abgesenkt werden. Der Wohnungseigentümer steht in der Pflicht. Der Mieter ist geringer als bisher an den Kosten – beispielsweise der energetischen Sanierung – zu beteiligen.

Steigende Mieten sind ein Armutsrisiko.

Es gilt den Mieterschutz für alle Mieterinnen und Mieter wesentlich zu verbessern. Das muss beim Bundestagswahlkampf deutlich gemacht werden. Ein wesentliches Kriterium, wem ihr Eure Stimmen geben solltet.